项目简介

河南省邓州市城市综合体旧城改造项目

（土地开发融资权的定义是：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。）

【拍卖标的】项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。项目占地约260亩，后期可出让国有建设用地约220亩（容积率≤3.7），总投资约28600万元，折合土地单价约130万/亩。

该项目具体内容：1、投资工程部分约2.14亿元（用于南阁路的标准化修建约1800万元；9.8万平方米还建安置房的投资建设约19600万元）；

2、出资约7200万元完成片区内约定土地的征地拆迁补偿（根据拆迁进度支付货币价款，于成交6-24个月内付清）。

3、后期可出让约220亩国有建设用地使用权，折合土地单价约130万/亩。

4、邓州市国土资源局将220亩国有建设用地使用权分2-3次供应。

（1）在投资权成功拍卖1-2月以内（城市综合体规划方案审批后），供应净地177亩（含安置房建设用地40亩，由市发投公司负责出资以出让方式拿地）。

（2）政府承诺在6-24个月内将西北、东南侧2个村庄拆除完毕，并完成最后的83亩土地出让。

（3）拟出让土地的起始价作为国有建设用地使用权出让的出让底价。投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行至少一次的报价，以保证土地不流拍。

（4）国有建设用地出让价款应当进入土地出让金财政专户。

5、国有建设用地使用权出让成交价与土地开发融资权成交价之间的差价部分，市政府得20%，投资人得80%。

【项目优势】

1、地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小。

2、工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。

3、项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，最高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。

4、邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口第一大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区排名第一。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。

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